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北京业主一卡通 首次论区推行


作者:张小曼 来源:法制晚报 2011-05-31 11:24:42

摘要:昨天,市住建委组织的专家及基层工作人员来到怀柔怡成花园小区,开展全面落实《北京市物业管理办法》的相关政策咨询活动。据悉,怀柔区作为全市的试点区,在8月底前,将全面实现“三个全覆盖,即业主一卡通发放全覆盖、业主大会成立全覆盖、专项维修资金归集全覆盖。

关键词:一卡通[2309篇]  业主一卡通[8篇]  

  昨天,市住建委组织的专家及基层工作人员来到怀柔怡成花园小区,开展全面落实《北京市物业管理办法》的相关政策咨询活动。

  据悉,怀柔区作为全市的试点区,在8月底前,将全面实现“三个全覆盖,即业主一卡通发放全覆盖、业主大会成立全覆盖、专项维修资金归集全覆盖。

  昨天,咨询组进入怡成花园小区,意味着怀柔的试点工作已经进入全面实施阶段。9月中旬,其他各区县也将全面推广。

  试点选定

  业委会成立比例高怀柔成试点

  之所以将怀柔设为试点,市住建委相关负责人介绍,怀柔共有居民4万余户,小区的规模比较小,一般都是几栋楼一个小区。另外,从小区的数量和业主委员会成立的比例来看,怀柔是全市比例最高的区县。

  同时,在怀柔区,一些街道办事处有物业管理科室,基层对小区管理工作了解较多,政策推广基础比较好。

  怪胎社区问题多怡成花园成首选

  但试点中的“试点”怡成花园的情况却不那么简单,目前,该小区麻烦缠身,而且正面临停电的尴尬处境。

  据了解,怡成花园共4栋楼,200多户业主,首批业主于2001年入住。3年前,该小区成立了业主委员会,但3年下来,不交物业费的业主却越来越多,“第一年是5户,第二年是20多户,今年没交物业费的已经有70多户了。”业委会主任于连三说。

  收不上物业费,业委会就没钱交电费。4月30日,因拖欠电费,供电部门提出要停电。后经街道、区住建委等部门的多方协调,供电部门同意给业委会一个月的时间筹集电费,5月30日晚,是停电的最后期限。一个月过去了,电费还没凑够,小区业主已经做好了今晚停电的心理准备。

  除此之外,业主们对小区内诸多管理现状不满,矛盾集聚,怡成花园也随之成为了怀柔知名的怪胎社区。

  面对这块最难啃的“骨头”,怀柔区住建委表示,将其选为试点,就是想通过试点工作,解决小区现在的问题,并积累一定的经验。就停电问题,区住建委已拟定几个解决方案,供业主们选择。

  试点剖析

  咨询现场 业委会主任愤然离场

  业委会主任于连三得知有物业管理专家舒可心要来,一大早便来到咨询台前咨询。“当时大家是好心,出于义气,没想到现在竟成了这样。”提起小区管理中遇到的种种困难,于连三向专家倒起了苦水。

  他向舒可心一连提出好几个问题:一楼的业主是否要交电梯费?业主们什么问题都找业委会,业委会到底该管什么?业主拿到一卡通后,不参与决策事项的投票怎么办?

  对于专家的指导,于连三仍存在很多质疑,他觉得理论已经很难指导小区现在复杂的局面了。

  最后,在舒可心对业委会工作不到位的梳理中,于连三突然决定放弃此次咨询的机会,并宣称要主动辞掉业委会主任的职务,随后转身离场。

  嫌业委会权力大业主不想领卡

  业主吴大爷看到“不交物业费,损人不利己”的标语时,情绪非常激动。

  据了解,吴大爷就是因不交物业费而被起诉的4户业主之一,“我不是不想交物业费,而是因为业委会对小区的管理实在找不到一项满意的地方。”吴大爷气愤地说。

  业主们说,该小区并无物业公司进驻,而是由业委会找了一个人来做相当于物业公司的工作,巧的是,该人的爱人是业委会成员之一。“应该找专业的物业公司来管理,只要管得好,出多少钱我都愿意。”吴大爷表示,他不想领卡,他觉得业委会成为法人后会有更大的权力,“到时候,业委会说怎么管小区就怎么管,那可怎么好?”

  专家支招

  针对大家对业主一卡通存在的种种疑问,咨询组一一给予解答

  问题1:一楼的业主不交电梯费怎么办?

  舒可心:业主一卡通正式启用后,业主可以通过业主决策平台对小区内事宜进行投票表决,一楼的业主到底用不用交电梯费,交多少电梯费,应该通过全体业主表决的方式进行决定。

  问题2:有了一卡通后,业主可以通过业主决策平台对小区内事宜进行投票表决,那么,业委会的作用何在?

  舒可心:业委会作为业主大会的执行组织,不能代替业主决定小区事宜,只起到统筹和执行的作用。例如小区即将断电的事情,业委会需要做的工作就是将小区的实际情况让业主们知情。业委会对小区的工作是义务的,这就必须要求担当者要有很强的责任心。

  问题3:领了一卡通的业主不投票怎么办?

  舒可心:业主有权利决定自己是否行使自己的权利,如果他对表决事项没有兴趣,不参与投票也是他的选择。对小区事项的表决,通过或者没通过都是好事,都是代表了大部分业主的意愿,业委会不能越权。

  问题4:对现在的业委会不满意,怕以后业委会有了法人资格后权力过大,是否可以拒领一卡通?

  市住建委:发放业主一卡通,其实是更方便业主行使自己的权利,包括对业委会成员不满意,业主们也可以发起投票重新选举业委会。而且,一卡通还有许多金融功能,拒领一卡通是没有意义的。

  问题5:领了一卡通,卡里的维修资金是否会被随随便便扣掉?

  市住建委:每笔维修资金在使用前都需要业主在一卡通上进行确认,不会存在随便被扣掉的危险。

  业主一卡通的用途

  一、共同事项决策:投票选举业主大会、投票决定公共维修资金用途等。例如是否启用维修资金维修电梯、小区内老旧建筑改建是否可行,此类具体事项业主可投票赞成或反对。对于一般事项需有50%以上的业主通过才可进行,重大事项需三分之二以上的业主同意。

  二、“一卡通”采用一卡多账户方式,提供多种金融功能。包括:

  1.住宅专项维修资金管理,兼容了此前小区发放的公共维修资金查询卡的功能。

  2.物业服务费托收。新建小区预存物业费以及后期正常物业费都可存入卡中;既有小区可由物业统一向银行申请开通物业费交纳功能。

  3.预留了其他涉及房屋消费的金融功能,例如小区共有部位收益管理等。

  对话住建委

  推行一卡通 业主行使权利更充分

  FW:为何现在在全市推行业主一卡通?

  市住建委:目前,《北京市物业管理办法》以及36个配套政策已经全部发布实施,北京市物业管理法规体系已基本搭建完成。在全市推行业主一卡通的时机已经成熟。

  FW:业主一卡通全覆盖后,业主、业委会及物业的关系是否发生变化?

  市住建委:业主一卡通全覆盖后,将实现业主大会法人化。目前单个业主与物业公司签订物业服务合同,向物业公司交纳物业服务费的行为存在着法律上的错位。本次试点工作中,将在业主大会成立后试行登记,进一步理顺业主与业主大会、业主与物业公司、业主大会与物业公司之间的法律关系。

  FW:在维修资金管理方面,业主一卡通全覆盖后将有何变化?

  市住建委:在试点过程中,拟对维修资金管理制度进行改革,即维修资金不再由政府统一代管,直接存入业主一卡通内的金融账户,由业主实际持有但不可自行取用;维修资金存储利率按照国家规定的利率由业主个人与银行自行约定;资金使用前须经相关业主共同决定,政府部门审核后银行付款;资金续筹办法由业主通过《管理规约》确定,续筹责任由专户银行承担。

  FW:推行业主一卡通,除了“三覆盖”以外,还有何积极作用?

  市住建委:尝试业主欠费问题的治理方法,为解决长期以来困扰行业发展的老问题设计新思路。

  FW:业主的地位有何变化?

  市住建委:我们想彻底改变原有的小区管理模式,通过业主一卡通充分做到业主自己行使自己的权利和义务。业主凭业主一卡通登录公共决策平台参与共同决定事项的表决,将进一步提高业主大会决策效率,引导业主大会正确行使共同管理权力,主动承担共同管理责任。

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